Ein Gastbeitrag von Florian Herkommer
Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, die Miete im Laufe der Zeit anzupassen. Neben der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, der Modernisierungsmieterhöhung oder der individuelle Vereinbarungen kann bereits im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden.
Bei einer Staffelmiete steigen die Mietkosten in vorher bestimmten Zeiträumen um feste Beträge. Eine Alternative dazu ist die Indexmiete, bei der sich die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes gekoppelt ist und somit an die Inflation angepasst wird.
Dieser Beitrag erklärt die rechtlichen Grundlagen, wichtige Vorschriften sowie die Vor- und Nachteile dieser beiden alternativen Mieterhöhungsvarianten.
1. Staffelmiete
Eine Staffelmiete kann gemäß § 557a Abs. 1 BGB vereinbart werden. Dabei wird im Mietvertrag nicht nur die anfängliche Miete vereinbart, sondern auch verbindliche Erhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten in der Zukunft.
1.1 Vereinbarung einer Staffelmiete
Eine Staffelmiete bedarf gemäß § 557a BGB der Schriftform (§ 126 BGB) und muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Dabei ist ein konkreter Geldbetrag in Euro anzugeben, um den sich die Miete zu den jeweils vereinbarten Zeitpunkten erhöht. Eine bloße Angabe der Mietsteigerung pro Quadratmeter oder eine prozentuale Anpassung sind unzulässig.
Zudem ist sicherzustellen, dass zwischen zwei aufeinanderfolgenden Mietanpassungen ein Zeitraum von mindestens zwölf Monaten liegt, in dem die Höhe der Monatsmiete unverändert bleibt. Werden kürzere Intervalle vereinbart, führt dies zur Nichtigkeit der entsprechenden Regelung und die Staffelmiete gilt als nicht vereinbart.
1.2 Höhe der Mietsteigerungen (Besonderheit bei Mietpreisbremse)
Zu Beginn eines Mietverhältnisses kann die Höhe der Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Einschränkungen ergeben sich jedoch aus der Mietpreisbremse gemäß § 556d Abs. 1 BGB. Diese besagt, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die anfängliche Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Ein Vorteil der Staffelmiete ist hier: Bei einer Staffelmiete sind die einzelnen Mietanpassungen wirksam, selbst wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Dies stellt einen Vorteil gegenüber der regulären Mieterhöhung dar, da die Kappungsgrenze nach nach § 558 BGB nicht gilt. Dennoch unterliegt jede neue Staffel der Mietpreisbremse nach § 557a Abs. 4 BGB. Überschreitet die Miete durch eine Staffel die zulässige Grenze um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Mieter dies rügen. In diesem Fall ist der Vermieter zur Rückzahlung der überzahlten Beträge verpflichtet.
Die Kappungsgrenze des § 558 BGB, welcher die Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 20 % bzw. 15 % in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt, findet bei der Staffelmiete keine Anwendung. Daher kann die Miete auch innerhalb dieses Zeitraums über diese Werte hinaus steigen.
Vorsicht: Eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt, kann den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 Abs. 2 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) erfüllen, wodurch weitere rechtliche Konsequenzen drohen.
1.3 Für wie lange kann eine Staffelmiete vereinbart werden?
Bei Mietverträgen, die nach dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, kann eine Staffelmiete zeitlich unbegrenzt vereinbart werden. Dagegen gilt für Verträge, die vor diesem Datum geschlossen wurden, eine maximale Laufzeit von zehn Jahren.
Ist die Staffelmiete nur für einen bestimmten Zeitraum vorgesehen und endet dieser, kann der Vermieter die Staffelvereinbarung nicht einseitig verlängern. Eine Verlängerung ist dann also nur im Einvernehmen mit dem Mieter möglich. Nach Ablauf stehen dem Vermieter jedoch wieder die allgemeinen Möglichkeiten zur Mieterhöhung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zur Verfügung.
Für Vermieter kann es zudem vorteilhaft sein, im Mietvertrag einen befristeten Kündigungsausschluss zu vereinbaren. Dies stellt sicher, dass zumindest ein Teil der vorgesehenen Mietsteigerungen umgesetzt werden kann. Gemäß § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB darf eine Kündigung jedoch höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden. Häufig wird außerdem eine Nachmieterklausel aufgenommen, die dem Mieter das Recht einräumt, einen geeigneten Nachmieter zu stellen.
1.4 Ab wann muss der Mieter erhöhte Miete zahlen?
Die Miete steigt zu den im Mietvertrag festgelegten Zeitpunkten automatisch, ohne dass es einer gesonderten Mitteilung des Vermieters bedarf. Dennoch sollte der Vermieter darauf achten, dass der Mieter die erhöhte Miete tatsächlich zahlt und diesen hierzu ggf. auffordern.
Da Mietforderungen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren unterliegen, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 195 BGB), kann es für den Vermieter dennoch ratsam sein, den Mieter gesondert auf die fällige Mietanpassung hinzuweisen. Dies kann dazu beitragen, mögliche Zahlungsrückstände frühzeitig zu vermeiden.
Beispiel: Die Mietforderung für März 2023 entsteht am 1. März 2023 0:00 Uhr und verjährt mit Ablauf des 31. Dezember 2026 um 24:00 Uhr und kann danach nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden.
1.5 Welche zusätzlichen Mieterhöhungen möglich?
Ist eine Staffelmiete wirksam vereinbart, sind weitere Mieterhöhungen nach anderen gesetzlichen Vorschriften ausgeschlossen insbesondere besteht kein Anspruch auf eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen. Dies stellt mit den größten Nachteil für den Vermieter bei Vereinbarung einer Staffelmiete dar.
Erst nach Ablauf der letzten vereinbarten Staffel unterliegt die Miete wieder den allgemeinen Erhöhungsmöglichkeiten nach den gesetzlichen Bestimmungen. Unberührt bleibt jedoch die Möglichkeit, die Vorauszahlungen für Betriebskosten anzupassen.
2. Indexmiete
Bei einer Indexmiete gemäß § 557b BGB wird vertraglich vereinbart, dass sich die Miete an einen bestimmten Preisindexes gekoppelt ist. Laut § 557b Abs. 1 BGB ist dies in der Regel der vom Statistischen Bundesamt berechnete Preisindex für die Lebenshaltung aller privater Haushalte in Deutschland.
Da der Immobilienwert stark von der erzielten Nettokaltmiete abhängt, wird eine solche Regelung auch als Wertschutzklausel bezeichnet. Sie schützt den Vermieter vor einem Kaufkraftverlust durch Preisinflation und sorgt dafür, dass die Miete real nicht an Kaufkraft verliert. Allerdings basiert der Verbraucherpreisindex auf einem festgelegten Warenkorb, der nur eine Auswahl bestimmter Produkte und Dienstleistungen umfasst. Dadurch wird lediglich ein Teil der tatsächlichen Preisentwicklung abgebildet, während andere Kosten, die für Mieter oder Vermieter relevant sein können, möglicherweise nicht oder nur in geringerem Maße berücksichtigt werden. Infolgedessen kann die reale Inflation, die Vermieter und Mieter tatsächlich spüren, höher ausfallen als die offiziell gemessene Inflationsrate.
Im Gegensatz zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich die Höhe der Miete bei einer Indexmiete ausschließlich nach der Preisinflation. Da die Verbraucherpreise in den letzten Jahren wieder deutlich gestiegen sind, erlebt dieses Mietmodell derzeit eine zunehmende Beliebtheit.
2.1 Vereinbarung einer Indexmiete
Eine Indexmiete bedarf der Schriftform (§ 126 BGB) und kann entweder direkt im Mietvertrag oder durch eine nachträgliche Ergänzungsvereinbarung festgelegt werden. Zudem muss klar definiert sein, in welchen Abständen die Mietanpassung erfolgen soll. Eine jährliche Erhöhung ist nicht zwingend erforderlich – alternativ kann die Anpassung auch an eine prozentuale Veränderung des zugrunde gelegten Index geknüpft werden, etwa bei einer Steigerung um 5 %.
Gemäß § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB darf die Miete jedoch frühestens nach einem Jahr angepasst werden, sodass zwischen den Erhöhungen stets ein Mindestzeitraum von zwölf Monaten liegen muss.
Hinsichtlich der Laufzeit bestehen grundsätzlich keine gesetzlichen Beschränkungen. Die Indexmiete kann sowohl für einen befristeten Zeitraum als auch unbefristet vereinbart werden.
2.2 Realistische Mietenentwicklung
Die Höhe der Mieterhöhungen bei einer Indexmiete richtet sich ausschließlich nach der Entwicklung der Preisinflation. Ob diese weiterhin deutlich über dem Inflationsziel der Europäischen Zentralbank (EZB) von 2 % liegt oder in Zukunft möglicherweise sinkt, lässt sich nicht mit Sicherheit prognostizieren.
Ein anhaltendes Wachstum der Geldmenge (M3) durch zusätzliche Geldschöpfung kann auf weiterhin hohe Inflationsraten hindeuten. Zudem können externe Faktoren wie geopolitische Konflikte, Wirtschaftssanktionen oder Lieferengpässe das Angebot verknappen und damit vorübergehend zu einer verstärkten Preissteigerung führen.
Da sich jedoch auch die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitverlauf an die Inflation anpasst, sollte sorgfältig geprüft werden, ob eine Indexmiete langfristig vorteilhaft ist. In einigen Fällen kann es für den Vermieter strategisch sinnvoller sein, stattdessen auf die regulären Mieterhöhungsmöglichkeiten nach dem BGB zurückzugreifen. Falls eine größere Flexibilität bei Mietanpassungen gewünscht wird, ist eine Indexmiete weniger geeignet.
2.3 Obergrenze für die Mieterhöhungen
Abgesehen von der anfänglich vereinbarten Miete unterliegt die Entwicklung der Indexmiete grundsätzlich nicht der Mietpreisbremse, vgl. § 557b Abs. 4 BGB.
Ebenso findet die Kappungsgrenze gemäß § 558 BGB keine Anwendung. Das bedeutet, dass die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren auch um mehr als 20 % bzw. 15 % steigen kann, sofern sich die Immobilie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet.
Allerdings ist zu beachten, dass eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt, unter Umständen den Tatbestand der Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 Abs. 2 WiStrG erfüllen kann.
In den vergangenen Jahren gab es verschiedene politische Vorstöße, um Mietsteigerungen bei Indexmieten beispielsweise auf maximal 2 % pro Jahr zu begrenzen. Diese Vorhaben sind jedoch bislang gescheitert. Eine solche Begrenzung oder der Ausschluss von Mietanpassungen aufgrund außergewöhnlicher Umstände wie Kriegen oder wirtschaftlichen Krisen würde dem Grundgedanken der Indexmiete widersprechen, die gerade einen Schutz vor unvorhersehbaren Kaufkraftverlusten bieten soll.
Zudem profitiert der Mieter von der Indexmiete in Phasen niedriger Inflation erheblich, da Mieterhöhungen in diesen Zeiträumen entweder ausbleiben oder nur sehr gering ausfallen. Eine einseitige Anpassung der gesetzlichen Regelungen zugunsten einer Partei würde daher das Prinzip der Indexmiete als Wertsicherung untergraben.
2.4 Was passiert bei fallenden Verbraucherpreisen?
Sinken die Verbraucherpreise, kann auch die Miete entsprechend reduziert werden. Allerdings geschieht dies nicht automatisch, sondern erfordert eine ausdrückliche Erklärung des Mieters in Textform (§ 126b BGB) gemäß § 557b Abs. 3 BGB.
Für eine Mietsenkung reicht es nicht aus, dass die Inflationsrate lediglich sinkt oder stagniert – vielmehr muss eine tatsächliche Deflation vorliegen, das heißt, die Preise müssen insgesamt rückläufig sein.
Deflation tritt daher vor allem in Währungssystemen mit begrenzter Geldmengenausweitung auf, etwa unter einem Goldstandard. In inflationsbasierten Währungssystemen wie dem Euro hingegen führt die fortlaufende Erhöhung der Geldmenge in der Regel zu steigenden Preisen. Eine Deflation kann hier allenfalls kurzfristig auftreten, beispielsweise wenn die Zentralbank durch drastische Zinserhöhungen die Kreditvergabe und damit den Geldumlauf erheblich drosselt.
In Deutschland kam es zwar vereinzelt zu Monaten mit negativen Inflationsraten, doch über ein gesamtes Jahr betrachtet, sind solche Phasen äußerst selten. Entsprechend bleibt eine reale Mietsenkung aufgrund einer Deflation in der Praxis eine Ausnahme.
2.5 Berechnung der Indexmieterhöhung?
Eine automatische Anpassung der Miete um die jährliche Inflationsrate, etwa 5 %, ist nicht ohne weiteres möglich. Vielmehr muss die Veränderung des Verbraucherpreisindex präzise berechnet werden. Dies geschieht, indem der ursprüngliche Indexstand mit dem aktuellen Indexstand ins Verhältnis gesetzt wird – jeweils auf Basis der Monatswerte.
Welcher Indexstand für die Berechnung maßgeblich ist, muss vertraglich festgelegt werden. Üblicherweise wird entweder der Indexmonat zu Beginn des Mietverhältnisses oder derjenige zum Zeitpunkt der letzten Mietanpassung herangezogen. Die aktuellen Monatswerte werden vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht.
Die Berechnung der prozentualen Veränderung erfolgt nach folgender Formel:
(neuer Indexstand / alter Indexstand x 100) – 100
Zur Erleichterung stellt das Statistische Bundesamt einen Wertsicherungsrechner zur Verfügung.
Beispielsweise würde bei einem Mietvertragsbeginn im Juni 2022 und einer geplanten Mieterhöhung im Oktober 2023 der Indexstand dieser beiden Monate verglichen. Laut dem Wertsicherungsrechner ergibt sich hier eine Veränderung des Verbraucherpreisindex von 7,3 %.
Bei einer Ausgangsmiete von 1.500 € könnte somit eine Anpassung auf 1.609,50 € erfolgen. Der Rechner bietet zudem die Möglichkeit, das Ergebnis als PDF zu speichern, sodass es der Mitteilung an den Mieter beigefügt werden kann.
2.6 Mitteilung der Mieterhöhung
Die Erklärung einer Mieterhöhung im Rahmen einer Indexmiete muss gemäß § 557b Abs. 3 BGB in Textform nach § 126b BGB erfolgen. In diesem Schreiben sind die bisherige Nettokaltmiete, der genaue Erhöhungsbetrag sowie die sich daraus ergebende neue Nettokaltmiete ausdrücklich anzugeben. Zudem ist darauf zu achten, dass zwischen zwei Anpassungen der Miete mindestens ein Jahr vergangen sein muss, bevor eine erneute Erhöhung wirksam werden kann. Eine frühere Anhebung der Miete wäre unzulässig.
2.7 Was passiert, wenn man die Mieterhöhung nicht direkt geltend macht?
Eine Mieterhöhung im Rahmen einer Indexmiete kann auch zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das bedeutet, dass eine mögliche Anpassung nicht verfällt, wenn sie nicht sofort nach Ablauf des Mindestzeitraums von einem Jahr oder nach Erreichen der vertraglich vereinbarten Indexveränderung geltend gemacht wird.
Steigt das Preisniveau beispielsweise zunächst um weniger als 1 % und verzichtet der Vermieter auf eine Erhöhung, so kann er später, wenn das Preisniveau in einem weiteren Zeitraum um 5 % ansteigt, die gesamte Anpassung in Höhe von 6 % vornehmen. Der Bundesgerichtshof hat dieses Vorgehen als rechtlich zulässig bestätigt (BGH, 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20). Eine rückwirkende Geltendmachung der höheren Miete ist aber nicht zulässig.
2.8 Welche zusätzlichen Mieterhöhungen möglich?
Während der Laufzeit einer Indexmiete ist eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen bleibt hingegen weiterhin zulässig.
Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB sowie Mieterhöhungen aufgrund des Einbaus oder Aufstellens einer Heizungsanlage gemäß § 559e BGB sind grundsätzlich nur dann möglich, wenn die Maßnahme durch Umstände veranlasst wurde, die nicht in der Verantwortung des Vermieters liegen.
Eine Ausnahme besteht jedoch für Modernisierungsmaßnahmen, die den Einbau oder Austausch einer Heizungsanlage betreffen, sofern diese den Anforderungen des § 71 GEG (Gebäudeenergiegesetz) entspricht. Erfolgt der Heizungstausch im Zusammenhang mit den Vorgaben des GEG, kann eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt werden.
3. Vor- und Nachteile von Staffel- und Indexmiete
Ein wesentlicher Vorteil sowohl der Staffel- als auch der Indexmiete liegt in der planbaren Mietsteigerung, die dem Vermieter eine höhere Kalkulationssicherheit für die Zukunft bietet. Während bei der Staffelmiete bereits bei Vertragsabschluss feststeht, in welchen Schritten und zu welchen Zeitpunkten die Miete steigt, passt sich die Miete bei der Indexmiete automatisch an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex an, sodass eine gesonderte Berücksichtigung der Inflation bei der Kalkulation entfällt.
Beide Modelle sind jedoch nachteilig, wenn umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen anstehen, da eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen entweder vollständig ausgeschlossen oder nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.
Ein weiterer Vorteil ist, dass Mietanpassungen bei einer Staffel- oder Indexmiete grundsätzlich im Jahrestakt erfolgen können, während eine Mieterhöhung auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete nur alle 15 Monate zulässig ist. Zudem unterliegen beide Modelle nicht der Kappungsgrenze von 20 % bzw. 15 %, die für reguläre Mieterhöhungen nach § 558 BGB gilt.
Bei einer Staffelmiete entfällt für den Vermieter die Notwendigkeit, gesonderte Mieterhöhungserklärungen abzugeben, da die Mietanpassungen automatisch wirksam werden. Dennoch ist es ratsam, den Mieter rechtzeitig an die bevorstehende Erhöhung zu erinnern. Bei einer Indexmiete hingegen bleibt eine Mieterhöhungserklärung erforderlich, wobei die Berechnung des maßgeblichen Indexstands zusätzlichen Aufwand verursachen kann.
Ob eine dieser Mietanpassungsvarianten sinnvoll ist, hängt maßgeblich von der prognostizierten Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Inflation ab. Gerade in begehrten Wohnlagen kann die Inflation geringer ausfallen als die mögliche Mietsteigerung nach § 558 BGB. Zudem spiegelt der für die Berechnung des Verbraucherpreisindex verwendete Warenkorb möglicherweise nicht die tatsächliche Inflationserfahrung eines Vermieters wider, da er nur eine Auswahl von Produkten und Dienstleistungen abbildet. Kritiker werfen dem Statistischen Bundesamt sogar vor, die Inflationsrate systematisch nach unten zu korrigieren.
Letztlich ist die Entscheidung für ein bestimmtes Mieterhöhungsmodell oder die Nutzung der allgemeinen gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten auch eine Frage individueller Präferenz und der persönlichen Einschätzung der künftigen Marktentwicklung.