Home Staging Tipps & Tricks

Immobilien erfolgreich verkaufen


Was ist Home Staging?

Wer zum ersten Mal diesen Begriff hört, wird sich fragen: Home Staging, was ist das? Die Definition und Übersetzung könnte folgendermaßen lauten.

Home Staging Definition: Der Begriff “Home Staging” kommt aus dem Englischen und bedeutet übersetzt “eine Wohnung in Szene setzen”. Home Staging wird angewandt, um eine zumeist leerstehende Wohnung lebensnah zu präsentieren. Wohnungen werden beim Home Staging durch Ausstattung und Umgestaltung auf den Verkauf vorbereitet, um die Marktchance zu verbessern.


Home Staging wird also genutzt, wenn eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll. Der Verkäufer (Makler oder Eigentümer) bereitet die Immobilie für die Präsentation vor. Schon eine Wohnung, die besenrein präsentiert sind, wurde ja (immerhin mit dem Besen) aufgewertet. Home Staging ist ein wichtiges Instrument im Immobilien-Marketing. Es erleichtert den Absatz, unterstützt den Vertrieb und ermöglicht eine agressivere Preispolitik.

Home Staging ist also Verkaufsförderung für Immobilien. Eigentümer, Vermieter und Immobilienmakler nutzen Methoden des Home Staging, um Immobilien für Besichtigungen vorzubereiten. Das Ziel ist, die Immobilien möglichst schnell zum Wunschpreis zu verkaufen.

Von besenrein bis vollmöbliert

Alles, was die Verkaufs-Chance und den Preis verbessern kann, könnte man bereits als Home Staging bezeichnet werden. Bei der Wahl der Mittel ist also sehr vieles möglich. In der Regel bedienen sich Home Stager verschiedener Methoden. Je höherwertig eine Immobilie ist, desto höher darf auch der Aufwand für das Home Staging sein.

Neben der Aufbereitung der Innenräume gehören auch Vorbereitungen im Außenbereich – Garten, Balkon, Zuwegung – zum Home Staging. Ein Immobilienmakler wird den Garten ebenso im Blick haben, wie die Wohnung selbst. In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf das Interieur.

Aufgaben des Home Staging

Home Staging hat die Aufgabe, die Immobilie möglichst attraktiv zu präsentieren und den Interessenten in seiner Vorstellungskraft zu unterstützen. Zwar kann man die Qualitäten einer Wohnung oder eines Hauses auch aus dem Grundriss und den Plänen einschätzen. Doch Immobilienkauf ist etwas sehr emotionales. Vor allem dann, wenn es um das neue Zuhause geht, lassen sich viele Käufer sehr stark vom Bauchgefühl leiten. Genau da setzt Homestaging an, denn es verändert nicht den Marktwert, sondern die Bereitschaft potenzieller Käufer, diesen Marktwert auch zu bezahlen.

Damit Home Staging den Käufer in seiner Fantasie und seinem “Kopfkino” unterstützt, muss es verschiedene Aspekte erfüllen. Kommt es zu plump, überladen oder extravagant daher, dann blockiert es die Fantasie. Homestaging ist darum immer schlicht, modern. offen und hell. Es öffnet den Raum, statt ihn zu beladen. Es schafft Klarheit und steht nicht im Weg. Gutes Home Staging ist:

  • Schlicht: dezente Formen und Farben unterstreichen die Qualitäten der Immobilie
  • Klassisch bis Modern: die Wertigkeit der Wohnung wird unterstrichen
  • Offen: großzügige Sichtachsen und gemütliche Nischen wechseln sich ab
  • Hell: dunkle, unheimliche oder erdrückende Farben sind zu vermeiden

Home Staging Ideen

Equipment, Produkte & Zubehör

Produkte für “Homestager” (so werden Anbieter von Home Staging bezeichnet) gibt es viele. Im Prinzip ist vieles aus dem Möbelhaus, Heimtextil-Markt, Baumarkt oder dem Supermarkt sehr hilfreich. Zudem gibt es auf Home Staging Produkte spezialisierte Unternehmen, die Zubehör anbieten, das im normalen Haushalt wenig Sinn macht und daher am besten online zu finden ist.

Folgendes Equipment und Zubehör benötigen Sie, um den Wert einer Wohnung durch Home Staging zu steigern…

Haushaltsmittel / Reinigungsmittel

Die Reinigung der Immobilie ist wichtig, um Ekel und Naserümpfen grundsätzlich auszuschließen. Dreckflecken und Gerüche werden von Menschen unbewusst aber sehr negativ erlebt.

Darum steht vor und während jedes Homestagings die Reinigung an. Hierfür benötigen Sie: Besen oder Staubsauger, Kehrblech/Handfeger, Wischmopp oder Swiffer (um den Boden reinzuhalten), Glasreiniger und Tücher. Gehen Sie so vor, wie Sie Ihre eigene Wohnung putzen. Dann werden Sie nichts übersehen.


Tipp 1: Stellen Sie nach der Reinigung einen Raumduft-Spender auf, der der Jahreszeit angemessen ist. Lassen Sie es im Frühjahr nach Blumen und im Winter nach Zimt duften, oder nutzen Sie andere saisonale Gerüche.

Tipp 2: Haben Sie immer einen Müllbeutel griffbereit, um Verbrauchsmaterial nach erledigter Vorbereitung der Wohnung zu entsorgen.

Einrichtungsgegenstände, Deko und Wohntextilien

Eine Wohnung oder ein Haus, das leer steht, ist für manche Menschen nur schwer zu beurteilen. Die Räume wirken dann zu nackt, der Klang des Halls wirkt kalt und bedrohlich. Als Makler oder Verkäufer möchten Sie dem Interessenten helfen, darum stellen Sie mit Einrichtungsgegenständen, Deko und Textilien ein etwas Wohnlichkeit her.

Ein paar Beispiele für Dinge, die eine Immobilie wohnlicher machen:

  • Plissees oder Vorhänge – sie schlucken Schall und verändern den Farbton des Raumes.
  • Pflanzen sorgen für ein lebendigeres Raumklima.
  • Läufer und Teppiche schaffen ein warmes, wohnliches Gefühl.
  • Leuchten, zum Beispiel Standleuchten und Deckenfluter, unterstützen die Optik.
  • Wandschmuck, zum Beispiel Naturbilder, Kunstobjekte oder Gemälde (sie müssen nicht echt sein) heben den ersten Eindruck auf eine positivere Ebene.

Oft beim Home Staging übersehen: ein sauberes Bad mit frischen Handtüchern, Seife, Toilettenpapier und etwas Deko beweist, dass man willkommen ist.

Bonus-Tipp: Hat die Wohnung besondere Einrichtungen, zum Beispiel einen Ofen oder Kamin, ein Blumenfenster, eine tolle Badewanne, vielleicht sogar Anschlüsse für Wandleuchten? Dann rüsten Sie es mit passenden Accessoirs aus. Etwas Kaminholz samt Kaminbesteck, eine schöne Gießkanne oder eine Massagebürste beim Bad lassen das Kopfkino der Käufer sofort Kapriolen schlagen. Auch einen beleuchteten Spiegel im Eingangsbereich werden gepflegte Menschen sehr positiv aufnehmen. Verschenken Sie hier keine Chancen!

Home Staging Möbel

Mietmöbel erhalten Sie heute in jeder größeren Stadt. Einige der Anbieter sind auf Home Staging Mietmöbel spezialisiert, andere wieder vermieten Möbel zum normalen Gebrauch.

Das Möblieren von Immobilien zum Verkauf ist nicht für jeden Fall angemessen. Näheres können Sie weiter unten nachlesen.

Licht und Raum richtig einsetzen

Farben und Kontraste

Sie müssen kein Feng Shui Meister werden, um Licht, Farben und Raum für Ihre Zwecke zu nutzen. Mit ein paar einfachen Regeln können Sie dennoch selbst dafür sorgen, dass Räume großzügig und doch angenehm wohnlich auf Käufer wirken.

Heller Raum mit Teppich, Pflanze und Deko
Erst Auslegeware, Licht und Accessoirs machen den Raum zur spürbaren Wohnung.

Menschen mögen Ordnung

Auch wenn manche sich damit schwer tun oder widersprechen würden, so freut sich doch jeder Mensch, wenn er eine neue Situation leicht überblicken kann. Um nichts Geringeres geht es bei Farben und Kontrasten.

  • Bleiben Sie in ähnlichen Farbräumen und Mustern. Pastellfarbe mit Pastellfarbe, Klassisch mit Klassisch, Geometrisch mit Geometrisch.
  • Einzelne Akzente und Farbtupfer lockern das Gesamtbild auf. Sie sorgen für Spannung und Abwechslung. Doch übertreiben Sie es lieber nicht.

Platzieren Sie Möbel und Dekoration so, dass sie vor ihrem Hintergrund oder Untergrund wirkt:

  • Ein heller, schlichter Teppich auf einem dunklen, gemaserten Boden schafft Struktur. Ein gemustertert, dunkler Teppich auf hellem Boden erfüllt denselben Zweck: Beide Varianten lösen die große, leere Fläche auf, damit sie Ihre Gäste nicht erschlägt.
  • Eine grüne Palme vor der weißen Wand zieht die Augen angenehm an. Die Blicke landen dann zum Beispiel auf der Pflanze, statt auf Steckdosen, Kabeln und anderen technischen Details des Raumes.
  • Verzichten Sie aber auf kleinteilige Dekoration. Drei große Objekte füllen den Raum besser und ansprechender als 30 kleine.

Einfache Tricks für weiße Räume

Weiße Wand, Retro-Tisch mit Grünpflanze und gelber Sessel
Kleine Pflanze, große Wirkung!

Weiß ist kalt, aber auch modern, hell und sauber. Nutzen Sie daher die üblichen geweißten Räume einer freien Wohnung, um diese drei positiven Aspekte perfekt auszuspielen. Moderne Raum- und Wandgestaltung hat den unschlagbaren Vorteil, dass sie minimal ausfallen darf.

  • Dekorieren Sie weiße Räume mit großen, geometrischen Wandbildern und Wandbehängen.
  • Setzen Sie gezielt Möbel in Trendfarben ein. Eine Leseecke aus Leuchte, Stühlen und Tisch, gerne auch im Retro-Look, eignet sich zum Beispiel auch wunderbar als Exposé-Ablage.
  • Grünpflanzen stellen eine angenehme Verbindung zur Natur her, ohne dabei Allergiker zu stören.

Home Staging selber machen

Weniger ist mehr – auch beim Home Staging

Sie werden vermutlich keine vollständige Wohnungseinrichtung beschaffen und herrichten können oder wollen. Und das ist auch gar nicht nötig. Konzentrieren Sie sich darum auf das Wichtigste. Doch was ist das Wichtigste beim Home Staging? Das hängt davon ab, in welcher Phase sich die Wohnung bereits befindet. Gehen Sie folgendermaßen vor:

Wohnung verkaufen – so steigt der Preis

Betreten Sie die Wohnung, atmen tief durch, werfen einen ersten Blick in die Räume. Notieren Sie sofort alles, was ihnen negativ auffällt. Gibt es Gerüche? Wirken Räume unsauber? Wirken Räume zu klein oder dunkel?

Achten Sie bewusst auf Ihren ersten Eindruck. Sie werden die Schwächen und Stärken der Wohnung nie wieder so klar und deutlich sehen.

Sie haben nun eine Liste aus solchen Punkten, die jeder Käufer intuitiv wahrnehmen wird. Diese Liste ist Ihre ToDo-Liste für den ersten Tag. Beseitigen Sie Schmutz und Gerüche, lassen Sie Licht durch die Räume fließen. Überlegen Sie, wie Sie mit einfachen Mitteln einen möglichst positiven Eindruck vermitteln können.

Home Staging mit einfachen Mitteln

Die Räume sind noch zu leer für manche Interessenten. Helfen Sie diesen potenziellen Käufern dabei, sich in der Fantasie in diesen Räumen wohlzufühlen. Viele Tipps und Tricks haben Sie bereits in diesem Artikel gefunden. Denken Sie an Deko, an Beleuchtung, an einen wohligen Geruch, der zur Wohnung und Jahreszeit passt.

Möbel für Home Staging nutzen

Möbel für das Home Staging zu nutzen, ist sicherlich die Königsklasse. Denn Auswahl, Aufstellung und Finanzierung stellen eine gewisse Herausforderung dar. Damit es sich unterm Strich auszahlt, kann man etwas in die Trickkiste greifen.

Kaufobjekt möblieren – die Königsklasse des Home Staging

Bei besonders hochwertigen und exklusiven Immobilien sollten Sie über weitere Möblierung nachdenken. Zeigen Sie potenziellen Käufern, wie praktisch die Küche eingerichtet werden kann, wie viel Platz zum Spielen im Kinderzimmer ist oder wie gemütlich die große Wohnlandschaft ins Wohnzimmer passt.

Hier ist auch Gelegenheit für tolle Kooperationen möglich. Präsentieren Sie weitere exklusive Objekte von Kollegen, um zumindest eine Provision zu erhalten. Oder lassen Sie von der örtlichen Kunstgalerie Wandbilder hängen und Skulpturen stellen, ebenfalls gegen Provision. Das funktioniert natürlich nur bei gehobener und kaufkräftiger Klientel.

Das kosten Mietmöbel für das Home Staging

Mietmöbel für Home Staging finden Sie leicht im Web. Inzwischen haben sich diverse Anbieter darauf spezialisiert, Wohnungen vollständig einzurichten. Sie können Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Badezimmer und sogar Küchen vollständig möblieren lassen. Die Kosten hierfür sind pro Raum ab 200 Euro pro Quartal realistisch, allerdings nach oben wie immer offen. Für großzügige Wohnungen können sogar 10.000 Euro für eine komplette Mieteinrichtung für ein Jahr realistisch sein. Das lohnt sich nicht in jedem Segment und jeder Region.

Alternative: Pappmöbel für Home Staging nutzen

Eine interessante Alternative zu Mietmöbeln stellen Pappmöbel dar. Diese Möbel sind aus festem Pappkarton hergestellt und mit fotorealistischen Fronten bedruckt oder beklebt. Wiederverwendbare und unechte Möbel bieten verschiedene Vorteile.

  • Pappmöbel für das Staging sind leicht abbau- und transportierbar.
  • Die Kosten sind günstig, weil keine Miete anfällt.
  • Transportkosten entfallen fast vollständig, da die Kartons gefaltet und im Pkw transportiert werden können.

Ein Nachteil ist, dass Pappmöbel bei genauem Hinsehen wie ein Trick erscheinen könnten. Sie sollten vermeiden, das der Gesamteindruck der Wohnung hierunter leidet. Außerdem müssen Käufer darauf hingewiesen werden, damit sie sich nicht versehentlich auf diese Möbel setzen. Das gilt umso mehr, wenn Kinder der Besichtigung beiwohnen.

Falls die Wohnung noch bewohnt ist

Oft ist die Immobilie, die Wohnung oder das Haus noch von Eigentümer oder Mietern bewohnt. Das ist für ein optimales Home Staging nicht leicht. Es sei denn, Sie möchten Ihre selbstbewohnte Wohnung selbst verkaufen. Dann stehen Ihnen alle Mittel des Home Staging offen.

Grundsätzlich gilt: Wenn wir einen fremden Wohnraum betreten, kollidieren zwei Welten und Geschmäcker. Die Gerüche von Fremden, die Einrichtung und die Ordnung decken sich nur selten mit unserem eigenen Geschmack. So geht es auch Ihren Käufern und Kaufinteressenten.

Als Makler oder Eigentümer können Sie die Situation aber für sich nutzen. Denn in der Regel hat der Bewohner ein eigenes Interesse an der schnellen Veräußerung oder Vermietung. Vergessen Sie daher nicht zu erwähnen, dass auch Mieter ganze Monatsmieten sparen, wenn ein Nachmieter rechtzeitig gefunden wird.

Vereinbaren Sie eine Probebesichtigung mit den Bewohnern, um Ihre neu gewonnenen Home Staging Tricks zumindest etwas anzuwenden. Gehen Sie mit den Bewohnern durch die Räumlichkeiten und achten auf alle oben erwähnten Aspekte. Sprechen Sie vorsichtig über Gerüche oder Verunreinigungen. Je respektvoller Sie dabei sind, desto stärker werden die Bewohner an Ihrem Ziel mitwirken. Bitten Sie vor jeder Besichtigung die Bewohner nochmals um Sauberkeit und Ordnung.

Profis für Home Staging online finden

Wir hoffen, dieser Artikel über Home Staging hat Ihnen neue Ideen und Anreize vermittelt und würden uns freuen, von Ihren Erfolgen und Erfahrungen zu hören.

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