Immobilien in der Corona-Krise

Der Immobilienmarkt ist ein heißes Pflaster. Vor gut 10 Jahren, in 2009, platzte die wohl mächtigste Immobilienblase unserer Zeitrechnung, begleitet von hoher Arbeitslosigkeit und einer allgemeinen Wirtschaftskrise.

Seither unternehmen die Regierungen und der Finanzsektor ihr Möglichstes, um wieder zu einem stabilen Wachstum zurückzukehren. Mit Erfolg, denn nach 10 Jahren der Erholung haben sich Immobilienwerte bundesweit durchschnittlich verdoppelt.

Immobilien: Corona-sicher?

Immobilienbesitzer befürchten sinkende Immobilienpreise durch Corona. Diese Sorge ist natürlich darin begründet, dass Corona die Wirtschaft massiv beeinträchtigt. Eine schwache Wirtschaft bedeutet im Durchschnitt sinkende Einkommen und weniger Nachfrage in vielen Bereichen.

Doch in jeder Krise gibt es nicht nur Verlierer, sondern auch Gewinner. Zu welcher Seite gehört der Immobilienmarkt?

Die Redaktion von Immobilienhelfer verfolgt die Entwicklungen am Immobilienmarkt seit Anfang der Coronakrise. Unser Augenmerk liegt auf der Immobilienwirtschaft und anschießende Industrien (Kapitalmarkt, Bauwirtschaft, Handwerk und Dienstleistungen.

Wie Corona Immobilien betrifft

Immobilien sind von Corona vielfältig betroffen. Je nach Standort und Finanzierungsmodell kann der Einfluss sehr unterschiedlich sein. Bereits erwähnt wurde eine Schrumpfung der Wirtschaft mit sinkenden Einkommen und daraus resultierend einer sinkenden Kaufkraft.

Negative Folgen von Corona

  • Mieter werden säumig, Mieteinkünfte unsicher
  • Nachfrage nach Immobilien kann sinken
  • Vermietung auf Zeit (z.B. Urlaubsimmobilien, Ferienwohnungen, möblierte Wohnungen) geht zurück
  • Gewerbeimmobilien werden frei, Nachfrage sinkt
  • Liquiditätsbedarf steigt, wodurch Immobilien den Markt schwemmen könnten.
  • Gastronomie- und Hotelimmobilien geraten durch Lockdowns unter enormen Druck.

Gerät der Immobilienmarkt aufgrund dieser Faktoren unter Druck, dann droht die Immobilienblase zu platzen.

Corona hat auch positive Effekte

  • Andere Investitionen (Aktien, Unternehmensbeteiligungen) werden weniger attraktiv.
  • Gewohnt wird immer: der Preisverfall ist begrenzt.

Alle genannten Effekt verstärken sich, je länger die Coronapandemie anhält. Noch halten sich beide Seiten die Wage. Ob der Markt der Situation gewachsen ist – immerhin fanden seit der letzten Immobilienblase und Krise umfassende Sanierungen auf Finanz- und Politikebene statt – wäre reine Spekulation.

Corona: Immobilienpreise, Baukosten, Bauzinsen

Immobilien sind langfristige Investitionen und damit weniger für kurzfristige oder mittelfristige Trends anfällig. So gravierend eine Pandemie für uns alle ist, sie geht vorüber. Das spiegelt sich besonders deutlich in den Entwicklungen der Immobilienpreise und Baukosten wieder.

  • Baupreise stagnieren im Jahr 2020 (Stand: August) im Vergleich zum Vorjahr. Als Grund hierfür gibt das Statistische Bundesamt die Mehrwertsteuersenkung an. Die niedrige Mehrwertsteuer kompensiert 3 % Preisanstieg der noch immer boomenden Baubranche.
  • Wohnimmobilien gewannen im zweiten Quartal 2020 um +6,6 % an Wert und setzen damit den linearen Trend fort. Die Verzinsung seit 2015 entspricht 36 %.
  • Bauland liegt auf einem Allzeithoch von 189,79 Euro pro m² (Stand: September), teuerste Städte sind Berlin und Hamburg.

Mietausfall durch Corona

Unter Druck sehen sich die Vermieter von Wohnungen und Gewerbeimmobilien, denn die negative Entwicklung könnte binnen kurzer Zeit bei ihnen ankommen. Die Eigentümergemeinschaft Haus & Grund stellt bereits im April 2020 (die erste Corona-Welle) fest, dass die Mietausfälle in der Corona-Krise spürbar steigen. Rund ein Viertel der Mieter gibt an, für die Miete nicht sicher aufkommen zu können. Diese Zahl ist natürlich auch durch die hohe Ungewissheit der frühen Corona-Situation geprägt und wurde schnell durch staatliche Maßnahmen wie Kurzarbeit, Mehrwertsteuersenkung und Wirtschaftshilfen relativiert.

Spätere Berichte stützen die Beobachtung nicht. So bestätigen Großvermieter, dass Hilfen des Bundes für coronabedingte Mindereinnahmen wegen gestundeter Mieten bis August 2020 nur selten beansprucht wurden. Ein Grund für die unterschiedlichen Beurteilungen kann darin liegen, dass besonders private Immobilienbesitzer mit relativ wenigen Mietern sich vorwiegend in Eigentümergemeinschaften organisieren und dort beraten lassen – sie fallen dort besonders ins Gewicht. Aber das ist reine Spekulation und kann erst nach der Krise abschließend beurteilt werden.

Wie hoch der Betroffenen ist, lässt sich schwer Abschätzen, weil vor allem absolute Zahlen genannt werden.

Bau und Finanz in der Corona-Krise

Baubranche in der Corona-Krise

Die Baubranche war von der Coronakrise bisher nur mittelbar betroffen. Arbeiterunterkünfte waren wenig im Gespräch. Der Schutz von Auszubildenden der Baubranche fokussierte weniger auf Corona als auf Sonnenschutz. Es mag mit der vielen frischen Luft in der Baubranche zu tun haben, dass das Virus hier praktisch unbeachtet blieb, oder man hatte einfach zu viel zu tun, um sich über die absolut notwendigen Maßnahmen hinaus mit der Pandemie zu befassen.

Der Baubranche in die Bücher gespielt hat natürlich die gute Auftragslage bei Beginn der Krise und die lange Projektzeit. Denn einen leichten Auftragsrückgang mit Stornierungen konnte man seit April des Jahres bemerken. Besonders die Aufträge für Gewerbeimmobilien blieben aufgrund der schwer vorhersehbaren Lage vieler Unternehmen hinter den Prognosen zurück.

Eine Verschärfung der Situation ist bereits angekündigt: Denn dann wird der Auftragsrückgang auf kommunaler Ebene spürbar. Aufträge der Länder und Wohnimmobilien werden für Bauunternehmen dann zum wichtigsten Standbein. Im Büro- und Hotelbau ist keine Entlastung zu erwarten.

Folgt nach Corona die nächste Finanzkrise?

Der Immobilienmarkt ist sehr eng mit den Kapitalmärkten verknüpft. Immobilien sind Investitionsgüter. Welchen Einfluss hat eine schwächelnde Wirtschaft auf den Finanzmarkt, wie verändert sich das Verhalten von Investoren?

Schwankende Börsenkurse wirken sich zunächst positiv auf die Immobilien-Nachfrage aus. Immobilien sind hierbei vergleichbar mit Gold. Selbst wenn keine großen Zuwächse garantiert sind, besitzen sie eine überdurchschnittliche Werthaltigkeit.

Sind Immobilien darum die Verlierer nach der Coronazeit? Bleibt man bei dem Vergleich mit Kapitalmärkten und Edelmetallen, dann sind Immobilien weniger von der Pandemie als von der eigenen Blase abhängig. Die Immobilienblase (Finanzblase) platzt nicht zwangsläufig am Ende der Pandemie, sondern folgt eigenen Gesetzen.

Wandel der Immobiliennachfrage

Heute liegt der Beginn der Pandemie ein gutes halbes Jahr hinter uns und es lassen sich einige interessante Beobachtungen zur Nachfrage nach Immobilien machen. Besonders spielt hierbei der durch Corona stark leidende, stationäre Einzelhandel, als auch die teil als überzogen erlebte Warnung vor Ansammlungen und Zusammenkünften durch die Regierung.

Angestellte arbeiten zunehmend vom Homeoffice. Innenstädte verlieren ohne Gastronomie ihre Attraktivität. Die Nähe zum Arbeitsplatz ist dank des Ausbaus digitaler Kommunikation und Zusammenarbeit weniger wichtig.

Abbau von Gewerbeimmobilien

Unternehmen mit vielen Mitarbeitern binden traditionell relevantes Kapital. Ganze Büroetagen und Gebäude sind notwendig, um geeignete Arbeitsplätze zu bieten. Vor der Coronakrise war bereits viele Jahre der Trend zum Homeoffice und zu geteilten Arbeitsplätzen zu beobachten. Desksharing und Coworking inspirierten Arbeitgeber und Investoren gleichermaßen.

Die Entwicklung zum fliegenden Arbeitsplatz wird vom Umgang mit der Epidemie beflügelt, denn urplötzlich mussten Mitarbeiter zuhause arbeiten. Nach einer kurzen Anstrengung von Unternehmen und Technologie-Dienstleistern hat sich heute das Homeoffice etabliert und Unternehmen sehen die Chance, viel gebundenes Kapital freizusetzen. Vermieter von Gewerbeimmobilien sind noch von den langen Laufzeiten geschützt, aber gleichzeitig gerät die Nachfrage nach solchen Immobilien unter Druck.

Neue Boom-Towns

Glaubt man den jüngsten Analysen in der zweiten Welle (Stand: November 2020), dann findet eine Verschiebung der Bevölkerungszahlen statt. Die Nachfrage in Metropolen bremst leicht ab. Gewinner dieses Trends sind die Speckgürtel, jene Kleinstädte in Autofahrt-Nähe und mit guter Anbindung durch den ÖPNV.

Immobilienpreise nach Corona

Sinkende Corona-Zahlen: gut oder schlecht für Investoren?

Sinkende Corona-Zahlen werden für eine Entspannung der Situation sorgen. Die Nachfrage steigt wieder, die Mieten werden sicherer. Gewerbe werden wieder zurück in die Büros gehen. Davon lässt sich ausgehen, hier ist eine Normalisierung und Rückkehr in alte Gewohnheiten zu erwarten.

Investieren in Immobilien

Die Investition in Immobilien ist immer eine Spekulation, jedoch eine in der Regel sehr erträgliche. Zur Zeit befinden wir uns in einer Phase einer relativ geringen Inflation. Eine sinkende Inflationsrate würde bedeuten, dass Preise sich allgemein stabilisieren (geringere Preissteigerung). Für Investoren ist das nur bedingt wünschenswert. Die volkswirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise übersteigen hier aktuell jedoch den Rahmen.

Für Investoren müssen wir aber nicht auf die gesamtwirtschaftliche Situation blicken, sondern können uns komfortabel an der Immobilien- und Finanzkrise vor gut 10 Jahren orientieren. Investieren sollte man, wenn die Preise unten sind und man das Geld in absehbarer Zeit nicht braucht. Die Preise sind unten, wenn die Ängstlichen und Kurzsichtigen den Markt verlassen.

Wer vor 10 Jahren in eine Immobilie investiert hat, der hat ungefähr 100 % Wertzuwachs generiert. Noch hält der positive Trend an. Die Kunst liegt darin, rechtzeitig Kasse zu machen.

Weiterführende Quellen

Wir haben versucht, ein umfassendes Bild mit möglichst vielen Aspekten und Gedanken zu verschaffen. Ob dies gelungen ist, können Sie uns gerne mitteilen. Wir freuen uns auf Ihr Feedback.

Da fremde Meinungen und Analysen immer mit Vorsicht zu genießen sind, nutzen Sie bitte die folgenden Quellen und Links, um sich über den aktuellen Stand zu informieren und fundiert über Ihre Immobilien und Investitionen zu befinden. Angeführt vom Podcast des Chef-Virologen der Berliner Charité. Danke für Ihr Interesse.